A cura di Rusciano Mariarosaria
Le procedure fallimentari dichiarate nel 2023 sono in aumento per la prima volta dal 2016. In base alle prime previsioni rilasciate dal Ministero della Giustizia sul quarto trimestre 2023, si stima che le procedure fallimentari dichiarate nel 2023 saranno 7,7 mila, registrando un aumento (+9%) rispetto al 2022.
Alla luce di ciò, si evidenzia un’inversione di tendenza che si prevede possa portare ad una progressiva crescita del numero delle procedure concorsuali dichiarate con un conseguente impatto futuro sul mercato delle vendite giudiziarie.
Le vendite giudiziarie immobiliari nel 2023 si sono attestate cumulativamente a circa 154 mila esperimenti, in calo (-20%) rispetto ai 191 mila del 2022. I dati dimostrano, infatti, come nel 2021 e
nel 2022 il rimbalzo verso l’alto delle vendite post covid si sia già esaurito per tornare ad una progressione storica naturale di medio periodo. Il corrispondente volume di base d’asta è stato pari
a € 24 miliardi nel 2023, in flessione rispetto ai € 31 miliardi del 2022.
Nel 2023, inoltre, il magazzino immobiliare delle vendite giudiziarie ha registrato circa 100 mila immobili singoli disponibili per la vendita, per un controvalore di € 13,6 miliardi, in calo del 20% rispetto al 2022. Il valore unitario medio degli immobili è invece rimasto stabile, attestandosi intorno ai 140 mila euro. Il calo del magazzino delle vendite giudiziarie è riscontrabile anche nel numero dei nuovi immobili in ingresso (46 mila nel 2023 VS 59 mila nel 2022) per un valore di 8,4 miliardi nel 2023 (VS 11,4 miliardi nel 2022).
Sono stati, inoltre, analizzati i dati del primo bimestre del 2024, che confermano il trend in calo già osservato nel 2023 con 24 mila tentativi di vendita (-14% VS primo bimestre del 2023) ed un valore di
€ 3,5 miliardi di valore di base d’asta (-17% VS primo bimestre del 2023). Un calo che, anche in questo
caso, sembrerebbe rallentare per la prima volta, dal momento che il medesimo andamento nel primo bimestre del 2022 registra dati ancora più bassi: – 20% nel numero dei tentativi di vendita (VS primo
bimestre 2021) e – 25% nel valore di base d’asta (VS primo bimestre 2021).
Alla luce di tale contesto e in uno scenario spesso ancora frammentato, si rivela sempre più impellente l’adozione di best practice a livello nazionale e diventa determinante il ruolo degli operatori specializzati. Partendo da una più accurata analisi dei compendi oggetto di liquidazione, tali operatori
consentono l’implementazione di un’azione di vendita mirata e capace di massimizzare non solo la
platea dei potenziali acquirenti ma anche i risultati della liquidazione (maggiori valori di realizzo e tempi
ridotti di chiusura delle procedure giudiziali).
L’Osservatorio ha evidenziato, infatti, come i tempi di pubblicazione degli esperimenti risultino minori in quei Tribunali che fanno maggiormente ricorso all’ausilio dei Soggetti Specializzati: in media, impiegano 1 mese e mezzo in meno rispetto ai soggetti che gestiscono le vendite in autonomia.
Il numero di vendite gestite da Soggetti Specializzati continua quindi a crescere, raggiungendo il 42% del totale (rispetto al 26% del 2019), confermando una maggiore attenzione verso il processo commerciale di vendita, che si affianca all’approccio legale degli esperimenti.
L’Osservatorio sottolinea, inoltre, come, in particolare nell’ambito esecutivo, si rilevi il sempre maggior ricorso da parte dei Tribunali a modalità telematiche di vendita per effetto, non solo della sua imposizione da parte del Legislatore a partire dal 2018, ma anche dell’adeguamento da parte dei Tribunali che, post pandemia, hanno accelerato nel rispondere ai dettami della normativa al fine di velocizzare il processo di vendita.
I tentativi di vendita in ambito esecutivo effettuati con modalità telematica sono passati dal 33% di marzo 2019 al 83% di dicembre 2023, una progressione destinata a crescere ulteriormente nel prossimo futuro. In ambito concorsuale l’utilizzo della modalità telematica, già in uso prima del 2019 grazie al supporto alle vendite garantito dai soggetti specializzati, ha trovato ulteriore spinta dalla recente previsione normativa che ne prescrive l’utilizzo e nel quarto trimestre 2023 si attesta al 48%.
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